淡水漲了、八里穩了　交通紅利兌現期來了 淡江大橋通車 翻轉北台灣房市

圖、文 ／財訊雙週刊

隨著淡江大橋正式通車，不僅能有效紓解雙北往返車流，更有望帶動台北港產業專區的發展，讓淡水與八里逐步擺脫蛋白區標籤，攜手改寫北台灣的房市新版圖。

備受矚目的新北全新地標淡江大橋，在歷經30、40年的政治口水和流標後，終於在2026年5月12日正式開放通車。根據《財訊》雙週刊報導，這座由國際建築女王札哈．哈蒂（Zaha Hadid）團隊設計、全球最大的單塔斜張橋，不僅改寫了北海岸的交通版圖，更被視為串聯淡水、八里、北海岸、台北港與桃園國際機場交通路網的「最後一哩路」。淡江大橋的完工，讓淡水與八里兩岸的交通不再受限於淡水河的阻隔。過去淡海新市鎮民眾前往八里須繞行關渡大橋，耗時約30至40分鐘，通車後僅需不到10分鐘即可抵達。更重要的是，這座橋預留了未來淡海輕軌延伸至八里的路廊，打破了淡水長期以來的「孤島效應」，讓淡水和八里房市正式進入「交通紅利兌現期」。

淡水房市熱　詢問度大提升

對於通車後的市場反應，有巢氏房屋淡水新芝蘭加盟店店長陳宏彬表示，淡江大橋通車確實帶動了房市熱度，近期平均每個月詢問度增加約5到10組，成交量也穩定成長3到4件，為低迷的房市帶來曙光。這波通車熱潮中，最有感的莫過於追求生活品質的「脫北族」。陳宏彬分享了一個具代表性的案例：一對原住在內湖區、年約60多歲的夫妻，原本住在一間30多年、80多坪、價值5000多萬元的舊華廈，考量小孩大了各自成家，原想在北投購屋，但因北投屋齡老且房價高，最後決定轉往淡海「以大換小、以舊換新」。他們在去年淡江大橋通車前，以約1300萬元的價格買下3房新家。對他們而言，這不僅僅是換一間房，更是換一種生活方式，享受步調緩慢的第3人生。《財訊》採訪得知，在通車後，這對夫妻因為住得滿意，也鼓吹住在台北市大安區、同樣賣掉舊屋的姊姊過來移居。結果卻發現僅僅不到1年，同性質的物件房價竟已悄然上漲了約300萬元，讓買方深刻感受到交通建設到位後的房價推升力道。
長期以來，淡海新市鎮常被貼上「通勤噩夢」或「鬼城」的標籤。但隨著淡江大橋通車，以及未來規畫130公頃的「淡海科學城」，該區正從純住宅區轉型為「綠色高科技智慧城」。目前淡海新市鎮新案普遍落在3字頭，部分預售開價則站穩4字頭。陳宏彬指出，主流2房產品總價集中在900萬至1500萬元，標準3房多落在1500萬至2000萬元，4房則為2000萬到2500萬元左右。陳宏彬分析，首購族多首選新市國小或淡海國小周邊；而較後端的區域，如擁有5000到6000戶的「台北灣」系列，也因人口集中而帶動商業行為。另外，美麗新影城休業後人流下修，一旁的「海洋都心」系列則為淡海中漲幅相對平緩的社區。591新建案組長林哲緯分析，以目前來看，淡水推案重心除了新市鎮供給外，這幾年在竹圍、紅樹林等區塊亦有不少新案公開。建商一方面看中當地機能成熟，再加上瞄準水岸景色優勢，當地房價最高甚至衝破七字頭。銷售中新案有忠順建設在紅樹林生活圈的「忠順景舞極」。

造鎮案量大　價格欲高不易

反觀淡水新市鎮由於個案多為大量體的造鎮案，在當前買氣牛步下，價格欲高不易。《財訊》披露，目前有興合建設「新井澤」，總銷約10億至15億元，以及合新建設「合新美遇」，總銷約30億至40億元，皆預計於第3季至第4季推出。整體淡水房市市況上半年個案規模有限，下半年市場預計將有百億大案「海中開發案」登場。該案原為淡水最大的婚宴廣場，是當地知名地標，基地面積達3000坪，已歇業近10年，所有權幾經輾轉最終落入宏盛建設手中，擬規畫興建前後兩棟坐擁一流水岸景觀的住宅大樓。據市場傳出，目前規畫總銷超過百億元，總戶數達600戶，格局為2至3房中小房型，是近期淡水備受矚目的大型開發案。林哲緯也提醒，淡江大橋主要改善淡水往返八里、五股的動線真正解決「往返台北市」交通痛點的關鍵，仍須等待興建中的淡北道路。跨過淡江大橋，八里的房市邏輯與淡水截然不同。是否會因為淡江大橋成為直接受惠區域，林哲緯表示，市場看法不一，根據591新建案統計，目前當地推案量不算多，公開銷售的個案約9筆、867戶。
永慶不動產八里中山商港加盟店經理呂昆駿指出，交通動線與產業剛需，是支撐八里房市高達7成自住買盤的核心關鍵。八里透過台64線可快速進入三重、蘆洲、板橋等新北核心區，走台61線西濱快速道路更可在20至30分鐘內直達桃園機場，促使大量機場員工與跨區通勤族因房價親民而選擇在此落腳。

房市兩樣情　八里呈現抗跌

他坦言，淡江大橋通車對八里房市的實質「成交量」拉抬，或許沒有外界想像中顯著，主要效益仍是讓淡海新市鎮車流可經由八里直接銜接台64線進入雙北市區。不過，這座關鍵橋梁的開通，確實為八里房市奠定了極強的「抗跌」心理基礎。呂昆駿表示，八里主要的成交物件是900萬至1100萬元左右的2房或小3房帶車位新古屋，或是700多萬元的中古社區大樓。相較於蘆洲、五股動輒60萬至80萬元的新古屋單價，八里3、4字頭的價格，對年輕首購族與退休族極具吸引力。呂昆駿指出，從地理形態來看，八里屬於依山傍水的狹長型衛星城市，都市發展呈現出「一區一區」的聚落特色。目前市場最受關注的3大重劃區，以開發速度最快的「台北港重劃區」（又稱商港重劃區）最具指標性。該區緊鄰舊市區核心，往返市中心僅需數分鐘車程，內部也規畫產專用區，又以鯨魚公園一帶為未來輕軌預定線的行經重點。目前該區5年左右新古屋每坪單價落在33萬至35萬元，而全新預售屋成交價則已推升至每坪43萬至45萬元，但無新推案。《財訊》雙週刊指出，緊鄰舊八仙樂園的「訊塘重劃區」則被視為極具觀光前景的新興區域。由於該區土地多集中於麗寶集團、豐邑建設等大型財團手中，整體開發與建設節奏相當迅速。區內規畫有大面積的娛樂用地，根據代銷資料顯示，未來預計興建大型購物中心與觀光飯店。然而，因該區目前的整體機能尚未完全成形，日常採買仍須驅車前往市區。目前區內的新成屋如「春城新港灣」等物件，大3房產品的成交單價已來到42萬至45萬元，買盤多為看好長遠發展的外地置產客。

重劃區開發不一　買盤不同

相較之下，位於新行政大樓對面的「中庄重劃區」發展則顯得較為緩慢。該區因歷史背景，土地持有人數眾多，每戶持有的土地坪數較小，在整合與權利分配上遭遇較大阻礙，目前區內仍可見許多洗車場、貨櫃場等空地出租。物件多以屋齡5至10年的新古屋為主，單價約在33萬元左右。距離八里舊市區與3大重劃區較遠的另一端，則有與台北市北投、關渡僅一橋之隔的龍米路聚落，屋齡以十多年的「河岸景觀宅」聞名，價格依山景或河景呈現顯著落差。面景的中古屋每坪單價約30萬元，若是第1排正河景住宅，因稀缺性，單價可拉高至35萬至40萬元。區內如指標大坪數宅邸「昇陽九樂」，就吸引知名網紅Joeman買給媽媽居住。房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民認為，交通建設是加分項，但區域市況能否真正「起飛」，關鍵仍在於就業機會與生活機能。或許隨著淡江大橋正式通車，淡水與八里能甩開過去的舊標籤，改寫北台灣的房市版圖。

…（更多精彩內容，詳見《財訊》雙週刊第764期）


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