圖、文 ／財訊雙週刊
璞真深耕台北市都更，拿下台北4千多坪的貿七國宅；這背後是一場讓社區住戶重建意識抬頭的拉鋸，讓建商從對手變隊友的故事。
「自從我們都更整合成功，好多社區都來問，這是怎麼做到的？為何我們動作這麼快？」位於台北市內湖區「貿七國宅」，成為近來台北最大民辦都更案，以高達99％同意比送件，身為社區管委會主委石天佑經常被其他社區詢問、找去演講。涉及349位地主的大型社宅，究竟是如何只耗時1年多整合到幾近百分百同意展開都更，確實令許多人不敢置信。走進貿七國宅，這是一處綠山環繞、緊鄰碧湖公園的住宅區，在看似舒適宜人的環境，實際屋況卻是鋼筋裸露、水泥剝落、管線老舊，飽受海砂屋威脅。這一區過去是軍眷村改建，整個街廓面積達4千4百坪，分為Ａ、Ｂ兩區，全區30棟5層樓公寓，光聽這規模就不難想像整合是個大工程。
主張分歧 都更卡關20年
根據《財訊》雙週刊報導，住戶之一的陳小姐談起早期整合都更的經驗，「建商看到我們這麼大型社區，根本不願意進來！」但貿七國宅現在找到勤美集團旗下的璞真建設操刀，未來都更價值不僅讓人有想像空間，更成為大型社區都更整合的成功範例。
其實，貿七社區與多數海砂屋社區相同，都更談了近20年，「大家想都更，但都推不了！」住戶曹先生回憶，社區早期對重建方式各有主張，部分地主堅持自主都更，訴求分回所有都更利益；有的地主則傾向找建商談合建，住戶意見分歧，談都更始終不了了之。直至4年前，社區另行組織都更委員會才啟動新契機。被住戶推舉擔任第一屆會長的石天佑，恰好自上市櫃公司顧問職位退休。為了推動整合社區意見，讓30棟公寓各自選出棟長，表達住戶意見與傳遞資訊。為了讓住戶了解都更，住戶還自掏腰包找來都更講師上課、建商辦說明會；進而釐清社區要自建還是合建？並經過多輪問卷調查。
等到住戶凝聚近7成同意與建商合建，就開始一連串選商過程。石天佑回憶，向《財訊》採訪團隊說到，當時拜訪14家建商，最終來了9家提案，由委員會挑選出5家3組建商團隊，璞真建設即是其中之一。結果貿七國宅在進行3組建商投票時，璞真其實分回條件是最差的，卻以75％選票脫穎而出，這樣出乎意外的結果，說明社區選擇「制度」而非「條件」。石天佑表示，社區都更希望「開大門走大路」，「條件不一定要選最好，但要公開透明，還要財務健全！」不過，即使璞真以高票入選受住戶青睞，但社區仍有25％住戶支持別家建商，社區內部再度分化成3派。石天佑能理解每個人在意打拚一輩子的資產，因此不以多數決代表結果，而是說服到每戶同意形成共識。
璞真模式 建立系統化信任
在這一過程中，他曾飽受抨擊、收到黑函，但社區的棟長與婆婆媽媽發揮眷村裡深厚的鄰里關係，「以他們共同語言說明不簽私約的好處，逐步蒐集住戶的不同意見，再彙整給建商對住戶說明，」並透過專業第三者估價師說明價值分配，提供合法申訴陳情管道。如此一來，很快地僅花1年多就整合到99％的同意比率。長久輔導社區自行整合，台北市都更整合發展協會榮譽理事長林育全指出，都更成案的核心要素是要找到對的人，建商給的條件不見得最好，但要合理，更重要的是，有沒有履約能力，避免最後成爛尾樓。談起進場貿七國宅，從事都更近20年的璞真開發部主管表示，對建商來說，評估都更效益在所難免，但更重要是要看社區住戶的共識。在接觸地主時，以他的職業敏感度，嗅出這個社區是找隊友，還是找對手；如果是找對手讓建商彼此間比條件，他就委婉拒絕。
《財訊》雙週刊也發現，而璞真累積近年都更經驗，已轉化成一套高成功率可執行方案。根據璞真內部統計，包含去年加上未來3年，台北市將有20宗成熟案陸續送件，總開發面積約2.16萬坪，其中千坪以上基地共有8案。去年送件的5案，平均同意比達98％的水準。在高同意比的背後，是璞真落實公開、公平的權利變換，形成了獨特的「璞真模式」，當中核心價值便是建立在系統化信任。璞真說明，讓信任具體化有3大支柱：一是從不簽私約，建立信任起跑線；二是程序透明，所有分配邏輯公開化，確保所有利害關係人在同一時間獲得相同資訊，杜絕暗盤與紅包；三是機制客觀，在「貿七案」中，璞真主動邀請地主參與，並在律師全程見證下，以公開抽籤方式選任估價師。所有價值認定均嚴格遵循《台北市都更權利變換不動產估價報告書範本》，杜絕任何人為操弄空間。但是要做到公開、公平並不容易，等同前期就動員全公司資源，從測量、估價、建築規畫、房屋選配等程序，全部拉到前期就開始執行，如貿七案前期投入資金含租金與拆遷補貼就達8億元。
效率革命 打造開發新節奏
不過對住戶來說，這種作法，初期就能掌握到底分多少。一名住戶肯定地說，這樣作法是突破住戶心理的巨大關卡，過去總是卡在「今天不簽同意書，就算不出分多少？但不告訴能分多少，又如何敢簽下去？」而只有走一套制度，地主只須決定「要不要進來」，無須疑慮「進來後，我的條件是不是最差的」，若是抱持愈晚簽愈能拿到好條件，最終只會陷入不斷迴圈的時間阱陷。《財訊》採訪得知，過去10年，璞真執行都更成功核定率是92％，目前完成12案核准。據統計，台北市建商平均每家完成1.8件都更案，而前10強建商平均完成10.6案，璞真的表現數一數二。因為這一套成功模式，璞真在台北市都更案整合走向大規模經濟，除了平衡日益高漲的營建成本，高效地整合推進都更；也為公司提高資金周轉效益，能快速回收資金再投入布局。
在面對大都更時代來臨，當地主觀念轉換加上「璞真模式」，或許正在悄然改變傳統的都更整合，建商不再是對手而是隊友，為都更市場寫下高效整合的全新篇章。
…（更多精彩內容，詳見《財訊》雙週刊第761期）
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