圖、文 ／財訊雙週刊
隨著新完工潮到位，商辦空置率2026年將上看1成。面對供給快速堆疊，市場能否順利吸納，將取決於區位選擇、租金彈性與資產經營模式是否同步轉型。
過去十多年，台北市中心A級辦公大樓完工物件有限，空置率長期維持低檔，租金呈現緩步上行，辦公室也被視為相對穩定、抗波動的資產類型。然而，根據《財訊》雙週刊報導，隨著新一波供給陸續釋出，多家商仲顧問機構都觀察到，新增供給壓力正在累積，商辦市場結構將出現轉折。第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，辦公室市場未來4年將出現大量完工潮。若統計市區與新興辦公商圈興建中的辦公大樓，包括南港、大直以及北士科等區域，預估潛在供給量約85萬坪，其中約46萬坪位於新興辦公商圈（北士科、大直、南港），市區約占39萬坪。就總供給結構來看，約1/4將作為企業自用，其餘3/4則將對外出租或出售。
老舊商辦去化壓力將大增
從過往A級辦公大樓的去化表現觀察，在景氣較佳時，每年約可吸納30000至40000坪空間。若以內湖科學園區的發展經驗為例，歷經約30年時間，形成總供給量超過80萬坪的辦公聚落。丁玟甄指出，若以此速度對照未來供給，「85萬坪的新供給，是一個相當大的數字，」她預估，自2026年起，市區A級辦公室空置率將逐步逼近1成，2027年約為12.8%，至2028年可能接近兩成，房東面臨的去化壓力將明顯升高。此一現象的形成，主要來自3個結構性因素。首先，是市區辦公室整體老化。台北市有相當比率的辦公大樓屋齡已超過30年，在耐震、機電設備、樓板載重，及空間尺度等方面，逐漸難以回應現代企業需求。都更與危老政策的推動，為舊樓重建提供制度出口，促使大量基地陸續進入開發流程。其次，公辦都更與城市發展政策帶來的推力亦不容忽視。《財訊》雙週刊指出，包括「東西區門戶計畫」、南港軟體與生技產業聚落，以及多項公辦都更案陸續啟動，使原本分散的辦公需求，轉化為具規模的新供給來源。
整棟銷售模式翻轉市場
第3，則是整棟銷售模式的成功經驗，強化開發商投入商辦市場的意願。近年企業「買樓當總部」的案例頻頻出現，包括陽明海運斥資百億元購置華固中央置地作為集團總部、陽信銀行向忠泰建設購買總部大樓、玉山銀行向冠德建設購入第2總部，以及宏碁集團購買南港利百代大樓等。由於整棟出售可有效節省廣告、裝修與餘屋持有成本，並加快資金回收速度，在資金環境趨於緊縮的情況下，成為開發商偏好的去化方式。因此，過去由信義計畫區頂級辦公大樓帶動整體行情的市場格局，正逐步轉為各區表現分化，也讓台北辦公室市場呈現兩極化發展。從租金結構來看，台北市中心目前每坪月租金約落在3200至4500元之間；相較之下，新興商圈的租金
則介於每坪1600至2400元，兩者之間的租金落差，成為企業評估是否搬遷的重要考量因素。在此背景下，台北市區與南港區域條件差異明顯，但同步面臨新大樓去化壓力。傳統辦公商圈如敦化北路、台北車站商圈，發展成熟，客源結構相對多元，在新辦公大樓陸續完工、加入招商競爭後，區域租金仍有支撐空間。以台北車站周邊為例，商辦每坪月租金已站上3000元以上，敦北商圈亦出現每坪4000元的水準，雖仍有助於支撐並墊高整體台北市商辦行情，但相較過往，租金漲勢已明顯趨緩。南港則因新供給集中，進駐產業以科技、軟體、出版、醫藥及汽車等產業為主，加上整體租金成本下降效益明顯，對大面積租戶具吸引力，但空置壓力也相對顯著。隨著市場結構轉變，議價關係亦出現變化。《財訊》採訪得知，為穩定出租率，房東普遍提高危機意識，新大樓招租期提前展開，既有業主在續約談判上，也更傾向透過長約換取較低的租金調幅或免租、裝修期，以留住既有租客。另一面，租戶亦意識到未來可望有更大的談判空間，傾向以短期合約保留搬遷彈性。然而供給放大並非全然負面，也為新形態業者帶來進入市場的機會。看準商辦市場即將進入洗牌期，新創業者方睿科技執行長吳健宇表示，公司主力在用AI整合辦公大樓的投資、區域、交通與政策等多元資訊，並延伸至進駐後的裝修與規畫建議。方睿科技於成立後5個月內完成新台幣1億元的首輪募資，主要股東包括威剛、雲豹能源相關投資人，也反映部分資金對商用不動產結構轉變的長期看法。
新形態業者伺機搶食大餅
在具體策略上，商仲普遍建議，房東除在租金與合約條件上展現彈性、以穩住出租率外，更需著力於資產附加價值的提升，透過引進餐飲、便利商店、健身房或藥局等生活機能，將經營思維從單純的物業維護，轉向以使用者體驗為核心的服務導向，以提高辦公空間整體吸引力。國壽不動產管理部副總經理郭文鎧也指出，國內商辦資產的競爭焦點，已由過去著重硬體設備，轉向對軟體服務的需求，企業租戶愈來愈重視商辦大樓在「服務與永續」上的整體表現。基於此，國泰人壽近年也積極透過差異化服務強化旗下商辦資產競爭力。對租戶而言，現階段是重新檢視需求的時點。位於老舊辦公大樓的企業，可規畫中長期搬遷計畫，並結合混合辦公趨勢，重新盤點實際空間需求，提升坪效與使用效率。即使升級後的總租金支出未必降低，但辦公環境改善，仍有助提升員工滿意度與企業形象。對於具備大面積需求的企業，將目光轉向新興商圈，也有機會在總租金與合約條件上取得更具彈性的空間。
…（更多精彩內容，詳見《財訊》雙週刊第754期）
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